施永青：必须防止楼市的硬着陆

来源：搜房博客发布时间：2011-11-23 09:11:00

财政司长曾俊华在向立法会作经济简报时表示：受外围因素影响，香港经济可能会持续放缓；香港楼价可能会向下调，但希望楼价不会跌得过急，以免楼市出现硬着陆，造成负面的连锁反应。

现实是自欧债危机爆发以来，股票市场已大幅回落，连带楼市的*气氛也变得消沉。即使是有实际需要的用家，也采取观望态度。因此，近日楼市的交投量已跌到只有高峰期的三分之一。

首先受到伤害的是地产代理，如果交投量短期内无法回升的话，这一个行业势将没法养活这么多的从业员。现时，全港的持牌经纪约有三万多人，以目前每月六千多宗的销售量，相信连一半人也养不活。相信不用等到明年春，裁员潮就会迅速开展；街头街尾的地产代理铺亦会迅速消失。这种情况，应有助纾缓铺租上升的压力，对零售业来说，未尝不是一件好事。

本来，随着交投量的大幅减少，楼价理应跟着回落才是。但现时楼价的跌幅仍不足5%，未与交投量的跌幅同步。或许，这是因为人们对货币系统更没有信心，担心一旦把物业转为钞票之后，可能更容易受金融动荡的冲击，手上的财富会蒸发得更快，所以仍觉持有实物资产更有保障。

不过，由于宏观经济有二次探底的机会，现时楼市的好淡争持，由淡友胜出的机会较高。未来楼价的跌势，虽不一定很急，但幅度会愈来愈大。政府若不想楼市硬着陆，必须有所行动，而不是听天由命。

曾俊华说，楼价尚未跌到政府心目中的水平，所以政府不打算修订之前订下的调节楼市的政策。不过，由于宏观的形势已出现根本性的变化，政府根本不用担心楼价不再继续向下调整；现时更值得政府担心的是：若然宏观环境继续恶化，政府是否还有能力避免楼市硬着陆。

调较政策较好走在形势的前面，才容易产生功效。一旦跌势形成，政府可能要加倍落药，才能透过矫枉过正的手法去扭转局面了。那就一定有后遗症，有损经济体质了。

要避免楼市出现硬着陆，政府起码可以在以下几个方面作政策上的修订。

第1，减少土地供应，避免面包价被面粉价进一步拖低。土地资源始终是香港珍贵资源，政府不应贱卖手上已经有限的土地。应把土地留在储备库里，待将来有需要时，才拿来遏抑楼价。这总好过在不适当时间推出，引发一些社会不想看到的局面。

第2，政府宜规定银行需要有一定比例的贷款放给房地产交易，以防止香港的钱都给大陆公司用高息借去。现时楼市交投萎缩的一个重要原因是银行偏借，这种情况很不健康，必须迅速扭正。

第三，政府可以暂停额外印花费措施。因为现时市场上根本不会有炒家，何必多此一举，损及无辜？在市场不景气的时候，更需要有投机者出来承受风险，打击炒家已不合时宜。

以上做法，好像与原有政策大相径庭，但客观形势已出现变化，政策当然亦得跟着改变。

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